Studi Kasus Pembuatan Duplikat Akte Jual Beli & Pengukuran Tanah/kaveling & SPPT/PBB

  • Kasus nya Seperti Berikut…
  • Mohon bantuannya, untuk menyelesaikan/jalan keluar pembuatan Duplikat Akte Jual Beli & Pengukuran Tanah/kaveling & SPPT/PBB dan Informasi keberadaan Sdr Zulkarnaen (Zakur).

    Jakarta, 25 Desember 2009.
    Kepada Yth,

    Bapak/Ibu
    Ditempat.

    Dengan hormat,
    Bersama surat ini saya mohon bantuannya sebagai berikut,

    Kronologis:
    Pada bulan Mei 1982 saya kredit 3 (tiga) kaveling (ex sawah) masing-masing 150 m2 selama 3 (tiga) tahun pada PT Pembangunan Mekar Utama beralamat di Jl Komando IV No: 25, Karet Belakang-Jakarta.
    Lokasi kaveling di Desa Rawa Gledek, seberang Kantor Desa Pondok Aren – Kecamatan Pondok Aren, Tangerang (Tangerang Selatan).
    Saya berencana mempunyai 3 (tiga) anak, jadi saya kredit 3 kaveling dan pada saat itu baru mempunyai satu anak (bekal masa tua, utk anak).

    Dengan perusahaan tsb dibuatkan 3 (tiga) Surat Perjanjian Jual Beli yang ditanda tangani oleh saya dan perusahaan tsb.
    Sebelum lunas kreditnya saya diminta menanda tangani 3 (tiga) Akte Jual Beli (AJB) untuk 3 (tiga) kaveling ( 3 x 150m2 ).
    Setelah lunas saya hanya menerima 2 (dua) Akte Jual Beli (300m2 & 150 m2 ).
    Akte Jual Beli ( AJB ) nya dibuat pada bulan September 1984 ditanda tangani oleh saya dengan pemilik tanah asal ( bukan perusahaan pemberi kredit/penjual kaveling ), Kepala Desa dan Camat Pondok Aren.

    Pada bulan Maret 1991 saya membuat Sertifikat Tanah melalui Bapak Zulkarnaen (Zakur), dia pegawai perusahaan tsb ( penduduk dekat lokasi kaveling ), karena pada saat itu saya bertugas / bekerja diluar kota, tidak dapat mengurus sendiri.

    Akte Jual Beli asli diminta Bapak Zulkarnaen (Zakur) untuk syarat pembuatan Sertifikat Tanah, saya minta foto copy-nya ditanda tangani sebagai bukti tanda terima pengambilan AJB aslinya
    Sampai saat ini Sertifikat tidak selesai/tidak ada dan Akte Jual Beli asli tidak dikembalikan kepada saya.
    Saya tidak mempunyai surat bukti pendaftaran pembuatan sertifikat.
    Jadi tidak jelas, apakah didaftarkan/dibuatkan sertifikat atau tidak atau dibawa kabur/digelapkan.
    Sejak tahun 1991 sampai sekarang (tahun 2009) saya mencarinya, tapi tidak ketemu.

    Bertahun-tahun saya mencari Bapak Zulkarnaen (Zakur), tetapi dia selalu menghindar/tidak bertemu, hanya bertemu dengan isterinya.
    Menurut isterinya, bahwa dia sudah bercerai dengan Bapak Zulkarnaen.
    Bapak Zulkarnaen sudah nikah lagi dan tinggal di Sukabumi dengan isteri barunya.
    Saya menanyakan pada isteri pertamanya mengenai alamat yang di Sukabumi, dijawabnya tidak tahu, juga saya menanyakan pada Bapak Dasit ( kakaknya Bapak Zakur ), jawabnya tidak tahu.

    Bapak Dasit ( kakaknya ) pernah bertugas mematok kaveling-kaveling, dia tinggal dekat lokasi kaveling, juga berkebun/menanami di-kaveling2 tsb, termasuk kaveling saya.
    Saya secara khusus memintanya sekalian untuk menjaga/mengawasi kaveling saya.
    Sampai saat ini saya belum dapat menemukan Bapak Zulkarnaen dan Akte Jual Beli (AJB) asli belum dikembalikan (sertifikat ?).

    Saya hanya mempunyai Iuran PBB tahun 1996 (terakhir), karena saat hendak membayar Iuran PBB di Kantor Desa ternyata tidak bisa (tidak terdaftar lagi).
    Menurut pegawai Kantor Desa, bahwa kaveling-kaveling tersebut pernah diukur ulang, mumgkin tidak didaftar kembali. (aneh)

    Saya tidak mengetahui yg melakukan pengukuran ulang, apakah Badan Pertanahan Nasional atau Kantor Pajak/PBB atau Kantor Desa atau bersama atau instansi lain.
    Sebenarnya Kantor Desa mempunyai data/arsip mengenai kaveling2 tsb, disitu dapat dilihat bahwa kaveling saya belum berpindah tangan kepemilikannya.
    Kenapa Kantor Desa dan Kantor Pajak/PBB tidak mendaftarkan kembali kaveling saya ?

    Dengan bukti pembayaran/cicilan kaveling dari Bank (asli), foto copy AJB dan Iuran PBB (asli) yg lama, saya mengurus Surat Iuran PBB (SPPT) kekantor Pajak/PBB di Tangerang dan pembuatan Duplikat AJB ke Kantor Desa & Kecamatan.

    Di Kantor Pajak/PBB saya mendapatkan Formulir Surat Pernyataan bahwa kaveling/tanah belum pernah dijual/pindah tangan untuk diisi yang ditanda tangani oleh saya, Kepala Desa dan Camat.

    Saya datang ke Kantor Desa & Kecamatan untuk minta tanda tangan surat tsb dan sekalian memohon pembuatan Duplikat/Salinan Akte Jual Beli tanah (AJB asli dibawa kabur).

    Menurut Sekretaris Desa, sulit untuk mencek dengan arsip/salinan Kantor Desa, karena tahun pembuatan/terbit AJB sudah terlampau lama, belum tentu masih ada arsipnya (aneh).

    Di-Kecamatan menurut Sekretaris Camat, saya harus menguasai fisik kaveling/tanahnya dulu (patok hilang) dan tidak bisa dengan foto copy AJB (utk PBB).

    Sebenarnya Kantor Desa dan Kecamatan dapat mencocoki dengan arsipnya (salin/data/riwayat tanah ), apakah foto copy-nya sesuai/sama dengan arsipnya, tidak mau dilakukan.

    Surat Pernyataan Pemilikan Tanah untuk mengurus Iuran PBB tidak ditanda tangani dan pembuatan Duplikat AJB gagal/tidak bisa.
    Jadi Surat Iuran PBB (SPPT) tidak dapat diurus/diterbitkan dan tidak dapat membuat Duplikat Akte Jual Beli (AJB)
    Jadi menimbulkan kecurigaan, apakah kaveling saya sudah dijual oleh orang lain.

    Pada tahun 2008, sebelum hari raya Idul Fitri (bulan puasa) saya meninjau kaveling, ternyata puluhan kaveling (tidak semua lokasi) sedang dipagari oleh suatu perusahaan properti besar, pemagaran keliling belum selesai, karena pekerjanya sedang pulang kampung.
    Patok-patok kaveling hilang, termasuk patok kaveling saya, jadi saya tidak dapat mengetahui letaknya (samar).

    Saya tanyakan kepada Bapak Dasit (kakak Bapak Zulkarnaen) mengenai patok-patok yang hilang dan pemagaran tsb, juga saya tanyakan letak kaveling saya, dijawabnya tidak tahu.
    Aneh, karena dia berkebun di-kaveling2 tsb dan secara khusus saya meminta untuk menjaga kaveling saya.
    Seharusnya sebelum dipagari dia memberitahukan kepada saya atau melarang perusahaan properti tsb untuk memagari.

    Kecurigaan saya bahwa Bapak Dasit (kakak) dengan Bapak Zulkarnaen (adik) bekerja sama.
    Kabarnya banyak orang/pemilik kaveling mencari Bapak Zulkarnaen (Zakur).
    Kemungkinan sebagian lokasi (puluhan kaveling) sudah dijual kepada perusahaan properti besar tsb dengan surat-surat tanah asli tapi palsu (aspal).

    Saya datang ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Tangerang untuk memohon mengukur kaveling saya, karena patoknya hilang, jadi letaknya tidak jelas/samar.

    Di Kantor BPN saya menceritakan permasalahannya dan memohon untuk mengukur kaveling saya.
    Pegawai BPN mengatakan pengukuran dapat dilakukan dengan menunjukkan AJB asli.
    Saya memperlihatkan AJB foto copy dan saya katakan di AJB tsb ada batas-batas kaveling, dari situ dapat dijadikan patokan untuk mengukur.
    Pegawai BPN mengatakan patok-patok kaveling yg lain sudah hilang, jadi sulit mencari patokan/dasar untuk mengukurnya.
    Akhirnya kaveling saya tidak dapat diukur.

    Sek Camat Pondok Aren mengatakan harus menguasai fisik kaveling/tanah dulu, untuk mendapatkan Duplikat AJB.
    BPN dapat mengukur kaveling/tanah tsb, jika ada AJB Asli/Duplikat (bukan foto copy).
    Untuk menguasai fisik kaveling/tanah tsb harus diukur oleh BPN, jadi bagaimana, bingung ?

    Logikanya perusahaan properti besar tsb sewaktu membeli kaveling-kaveling melalui PPAT (Camat/Notaris) dan BPN, juga sebelum dipagar keliling lokasi /tanah tsb diukur dulu.
    Siapa yang mengukurnya, apakah BPN ? kalau yg mengukur BPN, kenapa kaveling saya tidak dapat diukur ?
    Apakah PPAT & BPN tidak memeriksa keabsahan/kebenaran surat-surat tanah tsb ?

    Jadi Akte Jual Beli asli tidak ada & letak kaveling tidak jelas/samar (dipagar keliling oleh perusahaan properti) & Surat Iuran PBB (SPPT) tidak dapat diterbitkan.

    Mohon bantuannya, untuk menyelesaikan/jalan keluar permasalahan saya tsb diatas.
    (utk membuat Dupkikat Akte Jual Beli & Pengukuran Tanah/kaveling & SPPT/PBB) dan informasi keberadaan Sdr Zulkarnaen (Zakur).
    Sekian, terima kasih.

    Hormat saya,

  • Sdr. Welly :
    Melihat kronologi kasus yang saudara paparkan terlihat beberapa kejanggalan, yaitu
    1. Saudara membeli 3 kavling dari developer tetapi transaksi hanya ditungakan dalam Surat Perjanjian Jual Beli (atau mungkin yang saudara maksudkan adalah Pengikatan Jual Beli ?)
    2. Sebelum lunas kredit, saudara telah menandatangani AJB untuk 3 kavling antara saudara dengan pemilik lahan lama (tidak jelas apakah penanda tanganan AJB tersebut dihadapan Camat atau tidak, saudara hanya menjelsakan ditanda tangani oleh lurah dan camat).
    3. Setelah lunas kredit ternyata saudara hanya menerima 2 exemplar AJB (tidak jelas dari siapa saudara mendapatkannya).
    4. Kemudian AJB tersebut saudara serahkan kepada Zul dan dibawa kabur.

    Untuk menanggapi keluhan saudara, pertama-tama perlu kami jelaskan tentang proses pemilikan tanah oleh developer secara singkat, sbb:
    – Developer harus mendapat ijin lokasi atas lahan yang akan dibangun
    – Berdasarkan ijin lokasi maka developer membebaskan tanah dari pemilik lama (warga/masyarakat setempat)
    – Setelah tanah dibebaskan maka bukti2 kepemilikan tanah seperti girik dan sertifikat harus diserahkan oleh pemilik lama kepada developer
    – Setelah itu developre mengurus sertifikat atas tanah yang telah dibebaskan
    – Atas pengurusan tersebut maka Kantor pertanahan (BPN) menerbitkan sertifikat atas seluruh tanah yang dibebaskan tersebut, sertifikat ini disebut sertifikat induk.
    – Setelah developer membangun rumah diatas tanah tersebut maka sertifikat induk dibecah sesuai dan berdasarkan kebutuhan kavling per kavling.

    Memperhatikan proses kepemilikan tanah oleh developer tersebut maka :
    -pemilik lama tidak mempunyai hak lagi atas tanah tersebut dan tidak lagi menguasai surat2 tanahnya;
    – developer dilarang menjual tanah mentah, artinya tanah yang dibebaskan tidak boleh dijual kembali kepada pihak lain tanpa adanya pengolahan lahan.

    Menurut hemat kami, bahwa :
    saudara telah ditipu oleh oknum yang tidak bertanggung jawab, yang seolah-olah berhak menjual tanah diatas lahan milik orang lain.
    Banyak peristiwa penipuan dalam jual beli atas tanah yang telah dibebaskan dengan modus operandi seperti dibawah ini :
    PT. A membebaskan tanah dan telah menguasi seluruh sertifikat/girik atas tanah yang telah dibebaskan tersebut. Kemudian ada oknum baik dari dalam perusahaan tersebut, mafia tanah, oknum kecamatan atau oknum kelurahan menerbitkan surat girik atau surat sejenis yang palsu lalu menjualnya lagi kepada pihak ketiga.
    Saran :
    Jika ingin mendapat kejelasan atas status tanah dan AJB saudara, sebaiknya saudara melaporkan hal tersebut kepada pihak yang berwajib sehingga dapat ditelusuri keabsahan dan atau keberadaan AJB yang saudara maksudkan. Melalui Penyidikan dapat diketahui apakah AJB tersebut pernah diterbitkan oleh pihak yang tertera dalam copy AJB tersebut.
    Demikian dan terima kasih.

  • Welly Doang Pak Saut:
    Menjawab dr penjelasan Bapak sbb:
    1. Pembelian 3 kaveling pd perusahaan tsb dibuat 3 surat perjanjian jual beli yg ditanda tangani oleh saya dan pimpinan perusahaan tsb.
    Pembayaran kredit/cicilan via Bank.

    2. Sebelum lunas saya menanda tangani 3 (tiga) AJB, yg katanya utk diurus/ditanda tangani Kepala Desa & Camat/PPAT.

    3.Setlh lunas saya menerima 2 (dua) AJB yg sdh ditanda tangani oleh saya, pemilik tanah asal (bukan perusahaan penjual kaveling), Kepala Desa & Camat/PPAT.

    4. Beberapa tahun kemudian saya membuat Sertifikat melalui Sdr Zulkarnaen (Zakur).
    Setelah itu saya sering menanyakan hal Sertifikat, kapan selesainya, Sdr Zulkarnaen selalu janji saja, kadang tdk bertemu dgnnya.
    Beberapa tahun kemudian Sdr Zulkarnaen menghilang/tdk jelas keberadaannya.
    Sertifikat tdk selesai/tdk ada, AJB tdk dikembalikan.
    Juga saya mendengar/kabar burung, bahwa kaveling2 tsb tdk bisa dpt sertifikat, karena lokasinya termasuk rencana perumahan Bintaro.

    Selang beberapa tahun/setlh Sdr Zulkarnaen menghilang, saya dapat informasi, bahwa suatu perusahaan tdk boleh menjual kaveling, sehrsnya menjual dgn bangunan/rumah.
    Saya berfikir, mungkin perusahaan tsb tdk menanda tangani AJB (yg menandatangani pemilik tanah lama/asal), karena perusahaan tsb tdk boleh jual kaveling.

    Beberapa tahun saya masih membayar PBB, terakhir PBB th 1996, setlh itu tdk dpt membayar PBB.

    Pd th 2008 patok kaveling2 hilang & kaveling2 dipagar oleh perusahaan properti besar, setlh itu saya mau melapor ke polisi, tp saya mendadak sakit.

    Jadi pd th 2009 saya melapor ke Polsek Pondok Aren, petugasnya menganjurkan saya utk ke Polres/Polda, karena masalah Harda Polsek tdk berhak utk menanganinya, juga petugasnya mengetahui hal Sdr Zulkarnaen.

    Saya ke Polda Jaya oleh petugasnya diminta surat keterangan pemilikan kaveling yg ditanda tangani Kepala Desa & Camat.
    Berarti sama saja dgn memohon Duplikat AJB, jadi tdk mungkin mendptkan surat tsb.

    Saya ke Polres Kota Tangerang, petugasnya menganjurkan ke Polres Tangerang di Tiga Raksa, karena Pondok Aren termasuk Polres Tangerang di Tiga Raksa, juga petugasnya mengatakan beberapa tahun yg lalu pernah menangkap Sdr Zulkarnaen di Sukabumi.

    Di Polres Tangerang-Tiga Raksa, petugasnya mengatakan kasusnya sdh kadaluwarsa (pidananya), dianjurkan ke pengadilan utk kasus perdatanya.
    Sepertinya petugas sdh mengetahui hal/kasus ini.

    Kantor Desa, Kecamatan, BPN & Polsek/Polres sdh mengetahui hal Sdr Zulkarnaen (Zakur).

    Sekian, terima kasih atas perhatiannya

  • Saut Irianto Rajagukguk Sdr Welly :
    Untuk penjelasan lebih dalam, disampaikan hal-hal dibawah ini :
    1. Semua berawal dari perbuatan dari perusahaan yang menjual tanah mentah kepada saudara. seharusnya perusahaan tersebut tidak dapat mnejual tanah tersebut dengan cara seperti itu.
    2. Kita anggap penjualan tersebut tidak ada masalah seiring dengan terbitnya AJB diatas tanah tersebut yang dilangsungkan oleh pemilik lama dengan saudara atas sepengetahuan dari perusahaan tersebut, AJB mana ditanda tangani oleh Lurah dan Camat. (seharusnya saudara dan pemilik lama dan lurah menanda tangani AJB dihadapan Camat selaku PPAT, prediksi saya menyatakan bahwa AJB tersebut diserahkan begitu saja kepada saudara untuk ditanda tangani tanpa pernah tatap muka dengan camat yang bersangkutan).
    3. Kita anggap sah AJB tersebut, maka minuta AJB (akta asli) tersebut harus disimpan oleh Camat selaku PPAT, sedangkan yang saudara terima adalah salinan akta (AJB) sehingga jika salinan akta yang saudara terima hilang atau rusak maka saudara bisa meminta salinan yang baru berdasrkan copy AJB tersebut dan laporan hilang atau rusak. Artinya tidak ada alasan bagi Camat tidak mengetahui dan atau tidak menyimpan minuta akta AJB tersebut. Apabila Camat yang bersangkutan tidak bersedia memberikan maka perbuatan camat tersebut adalah tindak pidana karena dia adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah yang wajib menyimpan minuta akta, setidak-tidaknya selama 30 tahun.
    4. Penyerahan sertifikat oleh saduara kepada Zul tahun 1991 (19 tahun lalu), belum dapat dikategorikan sebagai kadaluarsa karena belum diketahui secara pasti tindak pidana yang dilakukannya. Memang jika dilaporkan berdasarkan tindak pinada penipuan dan atau penggelapan atas AJB tersebut (pasal 372 dan 378 KUHP) yang ancaman hukumannya 4 tahun maka kadaluarsa penuntutan adalah 12 tahun terhitung sejak tindak pidana itu dilakukan.
    Masalahnya sekarang, apakah perbuatan Zul tersebut penipuan dan atau penggelapan atas AJB ? belum tentu. bisa saja sertifikat timbul diatas tanah tersebut kemudian dijual oleh Zul dan tempo delikti perbuatannya belum dapat dipastikan, singkatnya perbuatan dan tempus (waktu) belum dapat dipastikan.
    Kemudian yang perlu dijelaskan kepada Kepolisian, bahwa kepolisian tidak berhak menyatakan sesuatu tindak pidana telah daluwarsa tanpa melakukan penyidikan. Hukum tidak mengenal daluwarsa penyidikan,yang dikenal hukum adalah daluwarsa penuntutan. Artinya setelah adanya penyidikan maka penyidik merangkumnya. Jika menurut Penyidik bahwa tindak pidana tersebut telah daluwarsa maka hal tersebut disampiakan kepada JPU sehingga penuntutan atas perkara tersebut dihentikan dengan alasan daluwarsa.
    Jadi sebaiknya laporkan ke Polda Metro Jaya, agar masalah ini disusut tuntas. Daluarsa atau tidak akan diketahui dari hasil penyidikan.
    Demikian, thanks

  • Welly Doang Saya ke Polda Jaya oleh petugasnya diminta surat keterangan pemilikan kaveling yg ditanda tangani Kepala Desa & Camat.
    Berarti sama saja dgn memohon Duplikat AJB, jadi tdk mungkin mendptkan surat tsb.

    Utk membuat AJB Duplikat > Di-Kecamatan menurut Sekretaris Camat, saya harus menguasai fisik kaveling/tanahnya dulu (patok hilang) dan tidak bisa dengan foto copy AJB (utk PBB).

    Sekian, terima kasih.

About these ads

Terimakasih telah memberikan komentar :

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s